QuillinoCedolare secca sugli affitti brevi 2026: 21% o 26%, soglia, ritenuta e acconti
Come funziona la cedolare secca per chi affitta a brevi periodi: quale aliquota, quanti appartamenti, cosa fa la ritenuta della piattaforma e quando si paga.
L'aliquota: 26%, ridotta al 21% su un alloggio
La cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26%. Per una sola unità per anno d'imposta l'aliquota scende al 21%: la scegli tu nella dichiarazione dei redditi, non è automatico che sia la prima in ordine di tempo.
La soglia dei due appartamenti
Il regime delle locazioni brevi, con la cedolare, vale se per anno d'imposta destini alle locazioni brevi non più di due appartamenti (la soglia era quattro fino al 2025; l'ha cambiata la legge 199/2025 dal periodo d'imposta 2026). Oltre quella soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con partita IVA. Le istruzioni dei modelli 2026, che riguardano il 2025, parlano ancora di quattro.
La ritenuta della piattaforma è un acconto
Se un portale o un intermediario incassa o interviene nel pagamento, trattiene il 21% dei canoni. È sempre un acconto, qualunque regime tu abbia scelto: l'imposta vera la calcoli tu in dichiarazione e paghi il saldo togliendo le ritenute. Sull'alloggio al 21% la ritenuta coincide con l'imposta; su quelli al 26% restano da versare 5 punti del lordo. Senza intermediario non c'è ritenuta e paghi tutto tu.
La base è il lordo
La cedolare si calcola sul 100% del corrispettivo lordo: non c'è l'abbattimento del 5% e non si deducono commissioni, pulizie o altre spese. Per questo il netto che arriva in banca non è la base su cui paghi.
Acconti, saldo e codici F24
| Cosa | Quando | Codice |
|---|---|---|
| Prima rata dell'acconto (40%) | Entro il 30 giugno | 1840 |
| Seconda rata (60%) o rata unica | Entro il 30 novembre | 1841 |
| Saldo | Giugno dell'anno dopo, con la dichiarazione | 1842 |
L'acconto è il 100% della differenza tra l'imposta e le ritenute dell'anno prima. Non è dovuto per importi minimi (le istruzioni dei modelli dicono meno di 52 €, la scheda dell'Agenzia 51,65 €); sotto 257,52 € si paga in un'unica rata a novembre. La ritenuta delle piattaforme (codice 1919) la versano gli intermediari, non tu.
Un esempio di fantasia
Un host ha due appartamenti: il primo (21%) incassa 12.000 € lordi, il secondo (26%) 8.000 €. L'imposta è 2.520 € sul primo e 2.080 € sul secondo. Le piattaforme hanno trattenuto 2.520 € e 1.680 €: sul primo il saldo è zero, sul secondo restano 400 € da versare. L'anno dopo l'acconto è 400 €: supera 257,52 €, quindi due rate, 160 € a giugno e 240 € a novembre.
Cosa cambia dal 2027
Dal 1° gennaio 2027 le norme passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, articoli 207 e 208) con lo stesso contenuto. La legge di bilancio 2027 è ancora da controllare.
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Domande frequenti
Il 21% vale per tutti gli alloggi?
La ritenuta del 21% è un costo in più?
Commissioni e pulizie si deducono?
Informazioni generali, aggiornate a ottobre 2026: non sono consulenza fiscale. Importi e scadenze vanno verificati con il tuo commercialista o con un CAF prima di versare. Fonti: art. 4 D.L. 50/2017, legge 199/2025 (art. 1, c. 17), guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026), istruzioni Redditi PF 2026.